¿CUANTO TIEMPO PUEDO ESTAR EN DATACREDITO Y OTRAS CENTRALES DE RIESGO?

¡Hola, Bienvenido a AL DERECHO CON SALOMÓN¡

Elaboro, Jacqueline Cuellar T

Director Jurídico

Salomón & Compañía

Todas las personas tenemos derecho a conocer, actualizar y rectificar la información que se recopile o almacene en centrales de información, a este derecho se le denomina HABEAS DATA, y es un derecho fundamental que está establecido en el artículo 15 de la Constitución nacional, regulado por la ley 1266 de 2008 y alguna jurisprudencia de la Corte Constitucional al respecto como la Sentencia  C-1011 de 2008, Pero:

¿Puede esta información estar indefinidamente en las Centrales de información?

R// La información positiva estará indefinidamente, en tanto que los datos negativos, esto es, los que hagan referencia al tiempo de mora, tipo de cobro, estado de la cartera y en general aquellos referidos a una situación de incumplimiento de obligaciones tienen un tiempo de permanencia y por lo tanto NO SON ETERNOS. Su permanecía es así:

1)    A partir del momento del pago de la obligación y si la mora fue inferior a dos (2) años el tiempo de permanencia de este reporte negativo no podrá exceder el doble de la mora, tal como lo dispuso la Corte Constitucional en la Sentencia C-1011 DE 2008. (ejemplo si la mora fue de 4 meses el reporte será del doble 8 meses, si la mora fue de 1 año el reporte será de 2 años, si la mora fue de 14 meses el reporte será de 28 meses, Etc.)

2)    Si La MORA FUE DE MAS DE DOS AÑOS, el reporte será de 4 AÑOS. Este es el término máximo de reporte, independiente si duro 3 o más años en mora. El MAXIMO de reporte será de 4 años.

¡Pero qué pasa si No se ha pagado la obligación!, ¿estará la persona reportada eternamente?  La ley 1266 de 2008 (habeas data) no hizo referencia a este caso en concreto, es así como la corte  determinó que Como la ley guardó silencio en ese sentido en sentencia C-1011 de 2008 declaró la constitucionalidad condicionada del artículo 13 de la referida ley en el sentido que “que el término de permanencia de cuatro años también se contará a partir del momento en que se extinga la obligación por cualquier modo”. Lo cual luego fue regulado por la  el artículo 3 del decreto 2952 de 2010, con lo que se viene a dar un poco más de claridad  a este tema y se estableció que: “Permanencia de la Información Negativa: En caso de mora inferior a dos (2) años, el término de permanencia de la información negativa no podrá exceder el doble de la mora.

Para los demás eventos, el término de permanencia de la información negativa será de cuatro (4) años contados a partir de la fecha en que la mora se extinga por cualquier modo .La Norma es clara que el reporte de la Mora será de 4 años a partir de la extinción de la obligación por cualquier medio. Si una persona no ha pagado su obligación la obligación prescribe en 10 años y a partir de dicha fecha se cuentan los 4 años para que opere la obligación de retirarlo de las centrales de riesgo, o si la persona no pago, pero la obligación fue declarada extinta por cualquier otro medio en un proceso, ejemplo el Juez declaro que la obligación había prescrito, a partir del día que dicha sentencia quedo en firme se contarían los 4 años para retirar la información negativa de las centrales de datos.

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ARRENDATARIO O ARRENDADOR ¿QUIEN DEBE PAGAR LAS REPARACIONES DEL INMUEBLE?

¡Hola, Bienvenido a AL DERECHO CON SALOMÓN¡

Elaboro, Jackie Cuellar

Abogada Especialista-Derecho Civil-Comercial-Notarial y Registro

Directora Jurídica

Salomón & Compañía

En el contrato de arrendamiento de cosas, ambas partes tienen unas obligaciones que cumplir, puesto que es un contrato bilateral.  EL ARRENDADOR tiene la obligación de entregar y mantener la cosa arrendada en buen estado y el ARRENDATARIO de pagar la renta y cuidar la cosa dada en arrendamiento.

Por tanto en principio la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado corresponde a ambas partes, aunque de la lectura de la Ley 820 de 2003 y del código civil; como lo veremos más adelante se deduce que la mayor parte de este Mantener la cosa en buen estado corresponde al arrendador.

Según la ley 820/2003 en su artículo 8 reza Así:

 “Artículo 8º. Obligaciones del arrendador. Son obligaciones del arrendador, las siguientes:

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.

2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato….”

(Lo resaltado es mío) como observamos la obligación del arrendador no se limita a entregar el inmueble en buen estado, si no también MANTENERLO en buen estado de servir para el fin convenido.

Similar obligación nos indica el artículo 1982 del Código Civil, el cual reza lo siguiente: ARTÍCULO 1982. <OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR>. El arrendador es obligado: 1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.” (LO RESALTADO ES MIO, FUERA DE TEXTO).

Hasta aquí podríamos decir que todo es totalmente claro, la discusión se presenta en lo que establece el artículo 1985, que nos habla de reparaciones locativas.

 Es así como el código civil establece en su artículo 1985 que “ARTICULO 1985. <RESPONSABILIDAD DEL MANTENIMIENTO DE LA COSA ARRENDADA>. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.

 Cómo podemos observar al ARRENDADOR le corresponde MANTENER la cosa arrendada, en buen estado y para ello deberá realizar las reparaciones NECESARIAS. Las reparaciones LOCATIVAS, le corresponden al ARRENDATARIO.

Pero, ¿ cuales son las Reparaciones LOCATIVAS?.

De acuerdo al mismo Código Civil, las reparaciones necesarias son aquellas que requieren mayor envergadura, esto es, que son NECESARIAS para que la cosa pueda seguir siendo usada. Mientras las LOCATIVAS son las que se generan por culpa del arrendatario.

La ley 820 de 2003, nos da también más Luz al respecto cuando en su artículo 9 indica cuales son las OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO  El cual reza Asi: “Artículo 9º. Obligaciones del arrendatario. Son obligaciones del arrendatario: …2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias. (LO RESALTADO ES MIO, FUERA DE TEXTO) Como puede observarse la obligación del Arrendatario es Cuidar, mientras la del Arrendador es Mantener.

 La ley dice que el propietario debe pagar los daños producidos por el desgaste natural pero ¿hasta dónde se considera desgaste natural?

Es obligación legal  del arrendador mantener el inmueble en estado normal para que el arrendatario lo pueda usar.

Por lo anterior podríamos decir que existen daños que se producen por el desgaste de los materiales por el simple pasar del tiempo, como en casas  o edificios que aún tienen cañerías con tubería de gres o tubos de agua galvanizados, y las tejas que se erosionan por el calor, la lluvia, los contaminantes.En estos casos corresponde al arrendador del inmueble  efectuar el mantenimiento.

A los arrendatarios les corresponde asumir el pago de algunas reparaciones como las locativas y los daños que hayan sido ocasionado por su culpa ejemplo, la perforación del manto asfáltico impermeabilizante de una terraza por acción de los tacones de las damas al bailar en un asado.  También deben pagar el mantenimiento preventivo de rejillas en patios y terrazas (en especial aquellas que susceptibles a taparse por hojas, mascotas o tierra de materas) y están obligados a asumir el cuidado preventivo para evitar taponamientos de sifones y obstrucciones de  cañerías  por desechos inadecuados (pañales, curaciones…) o sobras  alimenticias (como residuos del café).

 Los elementos constructivos y la de los  accesorios de los inmuebles tienen una vida útil.

Es importante conocer las especificaciones técnicas tanto constructivas como de los implementos, accesorios y muebles que se dan en arrendamiento para realizar el mantenimiento preventivo y correctivo  así como su periodicidad.

La pintura de puertas y ventanas en La Costa, donde la salinidad del mar corroe el metal. Por ello debe estar periódicamente pintándose estos elementos con anticorrosivo y pintura apropiada.

Las fachadas y las cubiertas deben impermeabilizarse periódicamente (entre 5 y 10 años), al igual que las canales metálicas. Las cerraduras se traban y desgastan con el uso constante y la exposición a la intemperie. El citó fono y los timbres que tienen alto uso, deben tener mantenimiento periódico y reposición constante porque se queman y ocurren daños eléctricos, Etc, Etc,Etc.

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¡COMO RECUPERAR MI INMUEBLE!

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Elaboro, Jacqueline Cuellar Trujillo
              Abogada Especialista en Notariado-Registro y Bienes

CAUSALES PARA DAR POR TERMINADO UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA POR EL ARRENDADOR EN COLOMBIA.

Partamos indicando que es el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, según la ley y más exactamente la ley 820 de 2003, establece en su artículo segundo que El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

Pero es de anotar que el contrato de arrendamiento para vivienda urbana, por su connotación social, es un contrato que está vigilado y controlado por el estado y por ellos tiene unas regulaciones especiales entre ellas están las causales por las que puedo darlo por terminado, las cuales son taxativas, en caso de no estar incluido en alguna de estas causales deberá el arrendador cancelar una indemnización al arrendatario como más adelante se explicará.

CAUSALES PARA QUE EL ARRENDADOR PUEDA DAR POR TERMINADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR UNA CAUSA JUSTA:

 

1.     Cuando el arrendatario  no cancela el canon de arrendamiento  y sus reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2.      El no pago de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el no pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

3.      El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

4.      La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, como  por ejemplo fiestas o escándalos o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, todos los cuales deben estar debidamente comprobados ante la autoridad policiva, de ahí la importancia que ante cualquiera de estas situaciones se proceda a realizar la queja ante las autoridades policivas y así recaudar la prueba.

5.     La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

6.     En el caso de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, la violación por parte del arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal.

 Pero también puede suceder que el ARRENDATARIO pague su renta puntual y no esté en ninguna de las causales antes mencionadas y el ARRENDADOR desee dar por terminado el contrato de arrendamiento por otras razones.  La ley 820 de 2003   a previsto esta situación y a establecido cuales pueden ser algunas de las razones que pueden justificar esta terminación unilateral por parte del ARRENDADOR.

1.    Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.

2.    Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.

3.    Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.

En cualquiera de estas 3 situaciones el arrendador deberá enviar la solicitud indicando la motivación con una antelación de 3 meses a la fecha del vencimiento del contrato inicial o sus prorrogas y acompañarla con una constancia de la constitución de una caución equivalente a seis meses del canon de arrendamiento vigente,  a favor del arrendatario, para garantizar que cumplirá con lo indicado en su solicitud de entrega del inmueble. (la caución debe ser en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida).

Una cuarta razón puede ser el deseo o la mera voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato, pero esta mera voluntad tiene unos requisitos.

a)    Que hayan transcurrido como mínimo cuatro (4) años de ejecución del contrato.

b)    Que el arrendador  indemnice al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) canon de arrendamiento mensual vigente.

c)    Que se informe al arrendatario con 3 meses antes del vencimiento del contrato.

 O en también puede darlo por terminado porque así lo desea el propietario sin que medie justificación en cualquiera de las prórrogas del contrato, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmuebl

El pago de la indemnización se realizará de la  forma establecida en el artículo 23 de la ley 820 de 2003  “a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley.  b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso.  c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante. d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente.

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