¡COMO RECUPERAR MI INMUEBLE!

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Elaboro, Jacqueline Cuellar Trujillo
              Abogada Especialista en Notariado-Registro y Bienes

CAUSALES PARA DAR POR TERMINADO UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA POR EL ARRENDADOR EN COLOMBIA.

Partamos indicando que es el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, según la ley y más exactamente la ley 820 de 2003, establece en su artículo segundo que El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

Pero es de anotar que el contrato de arrendamiento para vivienda urbana, por su connotación social, es un contrato que está vigilado y controlado por el estado y por ellos tiene unas regulaciones especiales entre ellas están las causales por las que puedo darlo por terminado, las cuales son taxativas, en caso de no estar incluido en alguna de estas causales deberá el arrendador cancelar una indemnización al arrendatario como más adelante se explicará.

CAUSALES PARA QUE EL ARRENDADOR PUEDA DAR POR TERMINADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR UNA CAUSA JUSTA:

 

1.     Cuando el arrendatario  no cancela el canon de arrendamiento  y sus reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2.      El no pago de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el no pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

3.      El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

4.      La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, como  por ejemplo fiestas o escándalos o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, todos los cuales deben estar debidamente comprobados ante la autoridad policiva, de ahí la importancia que ante cualquiera de estas situaciones se proceda a realizar la queja ante las autoridades policivas y así recaudar la prueba.

5.     La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

6.     En el caso de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, la violación por parte del arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal.

 Pero también puede suceder que el ARRENDATARIO pague su renta puntual y no esté en ninguna de las causales antes mencionadas y el ARRENDADOR desee dar por terminado el contrato de arrendamiento por otras razones.  La ley 820 de 2003   a previsto esta situación y a establecido cuales pueden ser algunas de las razones que pueden justificar esta terminación unilateral por parte del ARRENDADOR.

1.    Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.

2.    Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.

3.    Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.

En cualquiera de estas 3 situaciones el arrendador deberá enviar la solicitud indicando la motivación con una antelación de 3 meses a la fecha del vencimiento del contrato inicial o sus prorrogas y acompañarla con una constancia de la constitución de una caución equivalente a seis meses del canon de arrendamiento vigente,  a favor del arrendatario, para garantizar que cumplirá con lo indicado en su solicitud de entrega del inmueble. (la caución debe ser en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida).

Una cuarta razón puede ser el deseo o la mera voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato, pero esta mera voluntad tiene unos requisitos.

a)    Que hayan transcurrido como mínimo cuatro (4) años de ejecución del contrato.

b)    Que el arrendador  indemnice al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) canon de arrendamiento mensual vigente.

c)    Que se informe al arrendatario con 3 meses antes del vencimiento del contrato.

 O en también puede darlo por terminado porque así lo desea el propietario sin que medie justificación en cualquiera de las prórrogas del contrato, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmuebl

El pago de la indemnización se realizará de la  forma establecida en el artículo 23 de la ley 820 de 2003  “a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley.  b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso.  c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante. d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente.

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