ARRENDATARIO O ARRENDADOR ¿QUIEN DEBE PAGAR LAS REPARACIONES DEL INMUEBLE?

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Elaboro, Jackie Cuellar

Abogada Especialista-Derecho Civil-Comercial-Notarial y Registro

Directora Jurídica

Salomón & Compañía

En el contrato de arrendamiento de cosas, ambas partes tienen unas obligaciones que cumplir, puesto que es un contrato bilateral.  EL ARRENDADOR tiene la obligación de entregar y mantener la cosa arrendada en buen estado y el ARRENDATARIO de pagar la renta y cuidar la cosa dada en arrendamiento.

Por tanto en principio la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado corresponde a ambas partes, aunque de la lectura de la Ley 820 de 2003 y del código civil; como lo veremos más adelante se deduce que la mayor parte de este Mantener la cosa en buen estado corresponde al arrendador.

Según la ley 820/2003 en su artículo 8 reza Así:

 “Artículo 8º. Obligaciones del arrendador. Son obligaciones del arrendador, las siguientes:

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.

2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato….”

(Lo resaltado es mío) como observamos la obligación del arrendador no se limita a entregar el inmueble en buen estado, si no también MANTENERLO en buen estado de servir para el fin convenido.

Similar obligación nos indica el artículo 1982 del Código Civil, el cual reza lo siguiente: ARTÍCULO 1982. <OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR>. El arrendador es obligado: 1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.” (LO RESALTADO ES MIO, FUERA DE TEXTO).

Hasta aquí podríamos decir que todo es totalmente claro, la discusión se presenta en lo que establece el artículo 1985, que nos habla de reparaciones locativas.

 Es así como el código civil establece en su artículo 1985 que “ARTICULO 1985. <RESPONSABILIDAD DEL MANTENIMIENTO DE LA COSA ARRENDADA>. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.

 Cómo podemos observar al ARRENDADOR le corresponde MANTENER la cosa arrendada, en buen estado y para ello deberá realizar las reparaciones NECESARIAS. Las reparaciones LOCATIVAS, le corresponden al ARRENDATARIO.

Pero, ¿ cuales son las Reparaciones LOCATIVAS?.

De acuerdo al mismo Código Civil, las reparaciones necesarias son aquellas que requieren mayor envergadura, esto es, que son NECESARIAS para que la cosa pueda seguir siendo usada. Mientras las LOCATIVAS son las que se generan por culpa del arrendatario.

La ley 820 de 2003, nos da también más Luz al respecto cuando en su artículo 9 indica cuales son las OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO  El cual reza Asi: “Artículo 9º. Obligaciones del arrendatario. Son obligaciones del arrendatario: …2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias. (LO RESALTADO ES MIO, FUERA DE TEXTO) Como puede observarse la obligación del Arrendatario es Cuidar, mientras la del Arrendador es Mantener.

 La ley dice que el propietario debe pagar los daños producidos por el desgaste natural pero ¿hasta dónde se considera desgaste natural?

Es obligación legal  del arrendador mantener el inmueble en estado normal para que el arrendatario lo pueda usar.

Por lo anterior podríamos decir que existen daños que se producen por el desgaste de los materiales por el simple pasar del tiempo, como en casas  o edificios que aún tienen cañerías con tubería de gres o tubos de agua galvanizados, y las tejas que se erosionan por el calor, la lluvia, los contaminantes.En estos casos corresponde al arrendador del inmueble  efectuar el mantenimiento.

A los arrendatarios les corresponde asumir el pago de algunas reparaciones como las locativas y los daños que hayan sido ocasionado por su culpa ejemplo, la perforación del manto asfáltico impermeabilizante de una terraza por acción de los tacones de las damas al bailar en un asado.  También deben pagar el mantenimiento preventivo de rejillas en patios y terrazas (en especial aquellas que susceptibles a taparse por hojas, mascotas o tierra de materas) y están obligados a asumir el cuidado preventivo para evitar taponamientos de sifones y obstrucciones de  cañerías  por desechos inadecuados (pañales, curaciones…) o sobras  alimenticias (como residuos del café).

 Los elementos constructivos y la de los  accesorios de los inmuebles tienen una vida útil.

Es importante conocer las especificaciones técnicas tanto constructivas como de los implementos, accesorios y muebles que se dan en arrendamiento para realizar el mantenimiento preventivo y correctivo  así como su periodicidad.

La pintura de puertas y ventanas en La Costa, donde la salinidad del mar corroe el metal. Por ello debe estar periódicamente pintándose estos elementos con anticorrosivo y pintura apropiada.

Las fachadas y las cubiertas deben impermeabilizarse periódicamente (entre 5 y 10 años), al igual que las canales metálicas. Las cerraduras se traban y desgastan con el uso constante y la exposición a la intemperie. El citó fono y los timbres que tienen alto uso, deben tener mantenimiento periódico y reposición constante porque se queman y ocurren daños eléctricos, Etc, Etc,Etc.

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