El Subsidio de Vivienda

¡Hola, Bienvenido a AL DERECHO CON SALOMÓN¡



Elaborado Por
Andres Ocampo G.
Gerencia Comercial
Salomón y Compañía

¿Está entre su planes próximos, comprar vivienda nueva o Mejorar la que tiene?. Si la respuesta es sí, saca unos minutos a leer el presente artículo.

Son muchas las preguntas e inquietudes que llegan a nuestra firma Salomón y Compañía, con respecto al tema de los subsidios de Vivienda por lo cual hemos decidido elaborar este artículo.

El sueño de comprar vivienda en Colombia es ahora más alcanzable, gracias a los diferentes auxilios financieros con los que disponemos los colombianos, sin necesidad de comprometer seriamente las finanzas de los hogares.

El Gobierno nacional y el sector privado están ofreciendo una serie de beneficios en las cuotas iniciales y mensuales para el comprador de vivienda.

Las cajas de compensación familiar Casi a Nivel Nacional ofrecen al grupo familiar que devenguen menos de cuatro salarios mínimos legales vigentes un subsidio para la compra de vivienda nueva, construcción en sitio o mejora de la que ya poseen.

El decreto 412 del 07 de Marzo de 2016 modifico los subsidios además de la tasa de Interés. Dependiendo los ingresos familiares, los subsidios son:

  

Ingresos Familiares	Subsidio
Hasta $1.180.347	$22.131.510=
De $1.180.347 a $1.475.434	$18.442.925=
De $1.475.434 a $ 2.213.151	$14.754.340=
De $2.213.151 a $2.950.868	$8.852.604=

Por lo tanto, los valores y proyectos para aplicar a subsidio de vivienda con estas nuevas reglas son los siguientes: 

·         VIPA (Vivienda de Interés Prioritario) Hasta 70 SMMLV=$51.640.190=.

·         VIS (Vivienda de Interés social) Hasta 135 SMMLV= $99.591.795=

·         RU (Renovación Urbana) Hasta 175 SMMLV= $129.100.475=

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El Proceso de deslinde y amojonamiento

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Jacqueline Cuellar T. Director Jurídico

Salomón y Compañía

¿Tiene Problemas con los Linderos Vecinos?. El proceso de Deslinde y Amojonamiento es la solución. Es muy común que un vecino se corra de sus linderos y empiece a tomar parte del lindero del vecino.  Es por esto que en nuestra normatividad existe un proceso judicial denominado proceso de Deslinde y Amojonamiento.

 Este proceso tiene sus bases en el  artículo 900 del código civil, que establece que todo dueño de un predio tiene la facultad de exigir que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes, y para ello podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, con el propósito que se realice la demarcación a expensas comunes.

Este derecho que lo puede iniciar tanto el propietario, el nudo propietario, el usufructuario o el comunero que tienen un predio cuyas líneas divisorias o linderos, no están claro con los linderos o límites de un predio vecino. Se hace a través de una demanda que se presenta ante un Juez competente quien a través de un proceso de deslinde y amojonamiento   fija los límites con los otros predios vecinos en discusión.

Este proceso está regulado por nuestro Código General del Proceso y consiste a groso modo en que una vez presentada la demanda y corrido el traslado de la demanda y de sus excepciones, el juez fija fecha y hora de la diligencia la cual se realiza en presencia de las partes y de los peritos en los inmuebles donde se espera establecer cuál es la línea divisoria.

 El Juez, previo examen de los títulos exhibidos, podrá si encuentra que los terrenos son colindantes fijar la línea de demarcación, pronunciando sentencia allí mismo y declarando en firme el deslinde, ordenando cancelar la inscripción de la demanda y protocolizar el expediente en una notaría del lugar.

Una vez dictada la sentencia podrán suceder 2 cosas; la primera que sin más discusión las partes   acepten irrestrictamente la línea demarcatoria que señale el Juez; o puede acontecer que solo la acepten en parte o que se mantenga el desacuerdo; en este caso la parte en desacuerdo presentara su oposición a través de demanda, de la cual se correrá traslado a la otra parte, siguiéndose ahora el trámite de un proceso verbal.

La sentencia que en este proceso se dicte, resolverá sobre la oposición al deslinde y demás peticiones de la demanda  y si modifica la línea fijada, señalará la definitiva, dispondrá el amojonamiento si fuere necesario, ordenará la entrega a los colindantes de los respectivos terrenos, el registro del acta y la protocolización del expediente.

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La Pared Medianera

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Jacqueline Cuellr Trujillo
Director Juridico
Salomon y Compañia.

Muchos son los casos en donde vecinos entran en enemistad y a veces en conflictos debido a la supuesta falta de claridad con respecto a quien puede ser el dueño de una pared colindante y quien puede o no construir haciendo uso de ella.

Este asunto que tantos conflictos ha generado está regulado por nuestro código civil que ha determinado que toda pared de separación entre dos edificaciones se presume medianera, pero sólo en la parte en que fuere común a las construcciones.

El concepto de medianería, es una servidumbre impuesta por la ley siendo esta una presunción legal. 

Rápida y resumidamente veamos los tres aspectos claves a tener en cuenta:

En Primer Lugar, existe la presunción legal de Medianería, aunque se puede desvirtuar  al demostrar que solo uno de los disputantes construyo la pared y dándose este caso, la carga de la prueba estará en cabeza de quien aduce que construyo.

En segundo Lugar se debe tener claro que no se puede impedir que la pared colindante medianera se use si el vecino paga por ella según la ley.

En tercer Lugar, la medianería genera en  los dueños de dos predios vecinos que tienen paredes comunes, unas obligaciones y unos derechos.

La exigibilidad de los derechos y deberes comunes a la medianería están sujetos a disposiciones legales y de procedimiento legal.

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CUANDO NO PUEDEN PEDIRTE TU INMUEBLE COMERCIAL. Parte 2

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Jackie Cuellar
Director Jurídico
Salomón y Compañía

En la publicación anterior indicamos el caso referente a que un comerciante que ha sido el mismo arrendatario de un inmueble destinado a local comercial por dos años o más con el mismo establecimiento de comercio, solo se lo puede solicitar  la restitución del inmueble por una de 3 causales:

La primera causal es cuando el arrendatario ha incumplido con las obligaciones que se derivan del contrato de arrendamiento entre ellas el no canon de arrendamiento, el no pago de los servicios públicos que ocasione su corte por las empresas prestadoras del mismo, utilice el inmueble para una actividad ilícita o prohibida en el contrato, en estos casos cuando el incumplimiento es del arrendatario el arrendador podrá desahuciar al arrendatario y exigirle la terminación del contrato, el pago de las obligaciones pendientes así como la cláusula penal, este desahucio lo hará el arrendador una vez se presente el incumplimiento.

La Segunda Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, al arrendatario  le deberán realizar el desahucio con 6 meses antes de la fecha en que venta el contrato y deberá indicar en el desahucio cual es la causal por la que no renovará el contrato y por la que requiere el inmueble.   Es muy importante  anotar que la norma es clara y nos indica que quien necesita el inmueble es el propietario, no el arrendador que en muchos casos es un tercero normalmente una inmobiliaria. Por lo tanto el inmueble debe ocuparlo el propietario para su habitación o para una actividad comercial sustancialmente diferente al arrendatario, no un tercero. Si el propietario no ocupa el inmueble para lo que se indicó en el desahucio que lo requería deberá indemnizar al arrendatario. 

La tercera Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. En este caso igual que en la causal segunda el arrendador deberá realizar el desahucio con 6 meses antes de la fecha en que venta el contrato y deberá indicar en el desahucio cual es la causal por la que no renovará el contrato y por la que requiere el inmueble, en este caso la ley establece que las obras deberán iniciarse dentro de los 3 meses siguientes a la fecha de entrega, y si no se inician en este periodo se deberá indemnizar al arrendatario por los perjuicios que se le hayan causado.

Esta indemnización debe ser tazada por un perito quien incluirá el dinero que ha dejado de percibir el arrendatario (comerciante)  esto es el lucro cesante, los gastos indispensables en que debió incurrir para instalarse en la nueva sede, las indemnizaciones que debió pagar al tener que finalizar contrato con trabajadores y/o prestadores de servicios por ocasión del cierre del establecimiento o por el traslado, entre otras

Es de anotar que en el caso de la causal 3 cuando el inmueble ha debido ser reparado o reconstruido será el arrendatario quien deberá tener el derecho de preferencia en igualdad con cualquier otra persona que desee tomar el local reconstruido o reparado, sin obligación de pagar prima o valores especiales distintos al canon de arrendamiento.

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CUANDO NO PUEDEN PEDIRTE TU INMUEBLE COMERCIAL. parte 1

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Jackie Cuellar-Director Jurídico
Salomón y Compañía

Con el propósito de proteger al empresario y/o  propietario de un establecimiento de comercio, quien toma en arrendamiento un inmueble comercial para el desarrollo de una actividad Comercial o industrial, el legislador a establecido en el código de comercio el derecho que este tiene como arrendatario de un inmueble comercial a la renovación del contrato de arrendamiento cuando este haya ocupado al menos  dos años consecutivos el inmueble con un mismo establecimiento de comercio. Observemos que son tres los requisitos; el primero que el tiempo de ocupación del inmueble debe ser igual o superior a 2 años, segundo que esos dos años o mas deben ser consecutivos y tercero que debe ser un mismo establecimiento de comercio.

 Así las cosas, El legislador estableció que son los dos años el tiempo que estimo este como suficiente para agotar las etapas preliminares para organizar la empresa, darla a conocer y acreditar el negocio. Con el propósito de proteger al empresario y/o arrendatario, la ley establece que después de esos dos años el arrendador no podrá dar por terminado el contrato con el solo preaviso de los seis meses o porque es su deseo darlo por terminado, si no que el legislador estableció unas razones claras para que el arrendador pueda  darlo por terminado, siendo necesario que se cumplan uno de estos tres requisitos:

A) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.

B) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

C) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

En la siguiente publicación puntualizaremos sobre cada una de las causales establecidas por el legislador para que el arrendador pueda pedir un inmueble dedicado a una actividad comercial cuando ha sido utilizado por 2 años seguidos con el mismo establecimiento.

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¿Esta su Inmueble Construido Legalmente? ¡Evite sanciones!

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Andres Ocampo-Ceo Salomón y Compañía.

¿Le es conocido?: Escaleras por fuera y cerramientos de antejardines, Zonas verdes Cercadas, Bahías de estacionamiento Encadenadas o con postes, Viviendas de Interés Social (VIS) con cinco o más pisos, edificios en zonas donde la edificabilidad solo es de 3 pisos,  Viviendas Convertidas en Locales Comerciales, Tala de Árboles Etc, Etc. Como la respuesta más posible es un sí, le invitamos a conocer si su predio o el de su vecino e incluso su cuadra esta construida legalmente y cumple con las disposiciones legales en la Materia.

La Ley 388 de 1997 se creó con el propósito de darle a los entes municipales las facultades para que estos puedan garantizar a los ciudadanos en su función, armonía en el manejo y control del territorio de la municipalidad a través de Planes que  promuevan el uso equitativo, racional, ecológico, urbanístico y cultural en su territorio con el énfasis de ofrecer buena calidad de vida, armonía social y la prevención de desastres. El ordenamiento territorial es un concepto político-administrativo a través de acciones que permitan el desarrollo ordenado y correcto en el tiempo de los municipios y por lo tanto estos están obligados a adoptar un Plan de ordenamiento Territorial (POT) Art 9.

Por lo tanto en Santiago de Cali, Nuestro POT, contenido en el Acuerdo 0373 de 2014 hace referencia que Todo acto de construcción, demolición, restructuración salvo de adecuaciones internas que no afecten a las estructuras o ponga en riesgo a terceros, deben de contar con una licencia expedida por el departamento administrativo de Planeación Municipal, por lo tanto si un acto no tiene licencia o aun teniendo licencia y el acto extrapola lo contenido en dicha licencia, es un acto Ilegal.

Entonces, ¿Cuáles son las sanciones que pueden enfrentar los que violan la Normatividad Urbanística?

Para las personas naturales o jurídicas que infrinjan las normas en materia urbanística pueden ser sancionados con multas sucesivas de hasta 500 SMMLV ($368.858.500 Para el momento de esta publicación) y teniendo además que adecuarse a la norma.

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Ley de Insolvencias Persona Natural No Comerciante

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Ley de Insolvencia. ¡Solucion a sus Deudas!

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Elaboro, Jacqueline Cuellar Trujillo

             Salomón y Compañía

LEY DE INSOLVENCIA PARA PERSONA NATURAL NO COMERCIANTE

La estructura de nuestra economía, ha hecho que el conglomerado social, adquiera bienes y servicios, que en muchos casos no son indispensables y nos convirtamos en una sociedad de consumo, llevando a muchas personas, a encontrarse en un momento de sus vidas, en una crisis económica con una gran cantidad de obligaciones y sin los medios suficientes para pagarlas; para las personas comerciantes y para las sociedades existen las medios para enfrentar estas crisis quienes cuentan con la ley 1116 de 2006, es por ello que ante la imposibilidad de aplicar esta norma a las personas naturales no comerciantes, la Corte Constitucional insto al Congreso para que creara una ley para los no comerciantes y después de varios tropiezos es incluida La denominada LEY DE INSOLVENCIA PARA PERSONA NATURAL NO COMERCIANTE en el Código General del Proceso LEY 1564 DE 2012 que empezó a regir en Enero de 2013, convirtiéndose en un buen mecanismo que ha ayudado a muchos a salir de su crisis económica, este mecanismo le permite a la persona natural no comerciante, llegar a un acuerdo con sus acreedores para renegociar el pago de sus deudas, logrando de esta manera la reivindicación económica y en cierta manera con la sociedad.

La ley de insolvencia le permite a la persona natural no comerciante, que se encuentra en mora de sus obligaciones y que se encuentre en el supuesto de insolvencia establecido en el código general del proceso,   solicitar ante los Centros de Conciliación (autorizados para este fin por el Ministerio del Interior y de Justicia) para que se cite a sus acreedores y busque Negociar sus deudas a través de un acuerdo con estos y  obtener la normalización de sus relaciones crediticias, de igual forma el deudor que se acoge a esta ley podrá  Convalidar los acuerdos privados a los que llegue con sus acreedores y si es del caso  Liquidar su patrimonio.

Una ventaja de este esquema es que todos los acreedores deben acudir obligatoriamente al trámite y escuchar la propuesta de pago del deudor. Además, que durante este periodo de conciliación cesan todos los procesos judiciales contra el deudor, los activos productivos no podrán ser embargados y se suspende el cobro de cualquier tipo de interés, cuotas de administración y otros cobros (se exceptúan pagos por alimentos). De igual forma el deudor que se sometió a este trámite, una vez cumplido con todos los requerimientos y terminado todo el proceso, tendrá la posibilidad de iniciar una nueva vida crediticia puesto que las obligaciones que no pudieron cubrirse con los bienes que tenia se convertirán en obligaciones naturales y estos acreedores no podrán perseguir los nuevos bienes que adquiera. Es necesario advertir que el fraude dentro de este proceso genera acciones penales.

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