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Jackie Cuellar
Director Jurídico
Salomón y Compañía
En
la publicación anterior indicamos el caso referente a que un comerciante que ha
sido el mismo arrendatario de un inmueble destinado a local comercial por dos
años o más con el mismo establecimiento de comercio, solo se lo puede solicitar
la restitución del inmueble por una de 3
causales:
La
primera causal es cuando el arrendatario ha incumplido con las obligaciones que
se derivan del contrato de arrendamiento entre ellas el no canon de
arrendamiento, el no pago de los servicios públicos que ocasione su corte por
las empresas prestadoras del mismo, utilice el inmueble para una actividad ilícita
o prohibida en el contrato, en estos casos cuando el incumplimiento es del arrendatario
el arrendador podrá desahuciar al arrendatario y exigirle la terminación del
contrato, el pago de las obligaciones pendientes así como la cláusula penal,
este desahucio lo hará el arrendador una vez se presente el incumplimiento.
La
Segunda Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o
para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta
de la que tuviere el arrendatario, al arrendatario le deberán realizar el desahucio con 6 meses
antes de la fecha en que venta el contrato y deberá indicar en el desahucio
cual es la causal por la que no renovará el contrato y por la que requiere el
inmueble. Es muy importante anotar que la norma es clara y nos indica que quien necesita el inmueble es el propietario,
no el arrendador que en muchos casos es un tercero normalmente una
inmobiliaria. Por lo tanto el
inmueble debe ocuparlo el propietario para su habitación o para una actividad
comercial sustancialmente diferente al arrendatario, no un tercero. Si el propietario no ocupa el inmueble
para lo que se indicó en el desahucio que lo requería deberá indemnizar al
arrendatario.
La tercera Cuando el inmueble deba
ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin
la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la
construcción de una obra nueva. En este caso igual que en la causal segunda el
arrendador deberá realizar el desahucio con 6 meses antes de la fecha en que
venta el contrato y deberá indicar en el desahucio cual es la causal por la que
no renovará el contrato y por la que requiere el inmueble, en este caso la ley
establece que las obras deberán iniciarse dentro de los 3 meses siguientes a la
fecha de entrega, y si no se inician en este periodo se deberá indemnizar al
arrendatario por los perjuicios que se le hayan causado.
Esta indemnización debe ser tazada
por un perito quien incluirá el dinero que ha dejado de percibir el
arrendatario (comerciante) esto es el
lucro cesante, los gastos indispensables en que debió incurrir para instalarse
en la nueva sede, las indemnizaciones que debió pagar al tener que finalizar
contrato con trabajadores y/o prestadores de servicios por ocasión del cierre
del establecimiento o por el traslado, entre otras
Es de anotar que en el caso de la
causal 3 cuando el inmueble ha debido ser reparado o reconstruido será el
arrendatario quien deberá tener el derecho de preferencia en igualdad con
cualquier otra persona que desee tomar el local reconstruido o reparado, sin
obligación de pagar prima o valores especiales distintos al canon de
arrendamiento.
